Ілюстративне зображення із сайту Pixabay
Замість Житлового кодексу
— Ви нещодавно очолювали Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, а зараз ви є консультантом Європейської економічної комісії ООН. Чи долучилася комісія до розробки нового житлового законодавства України?
Справді, я вже 13 років працюю в сфері житлової політики, а нині є регіональним консультантом Європейської економічної комісії ООН у рамках проєкту "ООН для українських міст". Цей проєкт розробляє два майстер-плани для відбудови перших двох пілотних міст України – Харкова та Миколаєва. Другий напрямок діяльності цього проєкту – допомога нашому профільному міністерству – Міністерству розвитку громад, територій та інфраструктури України в розробці нової рамки державної житлової політики.
Не існує ідеальної житлової політики, розробленої в якихось конкретних країнах, навіть у розвинених європейських. Так, щоб житлова політики задовольняла всі категорії громадян на довгі десятиліття. Це процес, який повинен постійно змінюватися, йти за часом, за викликами. Події і після 2014 року, і після повномасштабного вторгнення призвели до масового внутрішнього переміщення, до руйнувань сотень тисяч українських будівель. На жаль, Україна виявилася готовою до такого масового внутрішнього переміщення. У нас ще до початку повномасштабного вторгнення 650 тисяч громадян офіційно потребували поліпшення житлових умов. А нині до них додалося 4,8 мільйона внутрішньо переміщених осіб. І цей виклик для України надзвичайно важливий. Це стало викликом і для багатьох європейських країн, які зіштовхнулися з великим потоком українських біженців. Сьогодні ми можемо констатувати, що українці, які знайшли прихисток в країнах Європи, мають кращі житлові умови, ніж ті внутрішньо переміщені особи, які прийняли рішення залишитися в Україні.
У чому проблема? Насамперед, в правовому регулюванні та реалізації житлової політики України. Міністерство на сьогодні має велику політичну волю до розробки і вжиття заходів для зміни цієї ситуації. Міністерство створило робочу групу, до якої запросили експертів, консультантів міжнародних організацій, представників українських профільних громадських організацій, які займаються житлом. І ця коаліція міжнародних і українських організацій допомагає міністерству написати новий закон. Це буде не кодекс, а саме закон. Його робоча назва "Про основні засади державної житлової політики", і він прийде на зміну Житловому кодексу. Кодекс, як такий, нам у країні не потрібен, оскільки вже за часів Незалежності багато сфер житлових правовідносин врегульовано іншим законодавством: цивільним, адміністративним. А от окремий закон, який окреслить основні засади, принципи і механізми вирішення житлового питання і житлової політики в цілому, нам конче необхідний.
Сергій Комнатний у студії Українського Радіо
Що роблять ООН та інші міжнародні організації? Ми проводимо аналіз проблеми правового регулювання, допомагаємо міністерству визначити ті норми Житлового кодексу та інших профільних законів, які застаріли, є колізійними та неефективними. Також ми проводимо аналіз ефективності тих чи інших механізмів, які або залишилися нам у спадок, або впроваджувалися впродовж останніх 30 років. Ми готуємо рекомендації, показуємо міжнародний досвід, проводимо воркшопи, семінари. Ми вже показали досвід Естонії, Фінляндії, Німеччини. Але тільки члени уряду України ухвалюватимуть рішення щодо кінцевого варіанту закону. До кінця поточного року уряд має розглянути і скерувати в парламент відповідний проєкт закону.
"Сьогодні немає такого безкоштовного житла, щоб забезпечити всі потреби"
— Що варто залишити зі старого Житлового кодексу і що докорінно змінити?
Чинний Житловий кодекс був розроблений у 1983 році і через рік набув чинності. В ті часи Україна була радянською, відповідно, цей кодекс сповідує принципи планової економіки. Після переходу країни до ринкової економіки необхідно було міняти підходи, але вони залишилися тими ж. І попри те, що до кодексу вносили ряд змін, вони є "косметичними". Ці зміни прибирали явно соціалістичні підходи, але дух старого кодексу все одно залишився.
Сконцентруємося на блоці основних проблем, які не дають можливості розвитку житлової політики і є застарілими. Перше – це безкоштовне надання житла. Чинний Житловий кодекс сповідує, що кожен громадянин, який забезпечений житловою площею, меншою, ніж встановлено органами місцевого самоврядування, має право на отримання безкоштовного житла. Сьогодні немає такого безкоштовного житла, щоб забезпечити всі потреби. Практика розвинених країн показує, що жодна держава світу не надає всім громадянам безкоштовне житло у власність. Може бути безкоштовне як соціальне для певних категорій і на певний термін. Такі прецеденти є, і у нас вони точно мають залишитися. А безкоштовного для всіх у власність точно бути не може. І цю норму треба прибирати.
Друге питання – як визначати тих, хто потребує поліпшення житлових умов? У нас сьогодні, відповідно до Житлового кодексу і піднормативних актів, враховується лише стан здоров’я людини і забезпеченість житловою площею. І зовсім не враховується матеріальний стан людини. Будемо відвертими, кожен громадянин в Україні може прописатися з членами родини в невеличкому житлі, де буде менше 7,5 квадратних метрів на кожну людину. Навіть, якщо у нього достатня заробітна плата і достатній дохід, вони за законом мають право стати на квартирний облік як такі, хто потребує поліпшення житлових умов. Це однозначно треба міняти. У визначенні, чи може людина забезпечити себе і свою сім’ю житлом, необхідно враховувати її матеріальний стан і її доходи. Допомагати за рахунок держави і суспільних коштів необхідно тільки тим громадянам, які реально самостійно цього зробити не можуть.
Наступне питання – формування квартирних черг. І тут треба порушувати питання прозорості й відкритості цих квартирних черг. Як я вже казав, у нас 650 тисяч осіб перебували на квартирному обліку ще до початку повномасштабного вторгнення. Згадаймо, 10 років тому формувався єдиний державний реєстр громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Тоді була спроба уніфікувати всі черги від органів місцевого самоврядування в єдиний державний портал. На той момент, коли переносили дані з паперових носіїв у електронні, "почистили" ці черги майже на 40%. Тобто 40% – це була "надута" черга або вже неживими громадянами, або тими, хто безпідставно стояв на квартирному обліку. Є ризик, що і нині в цих реєстрах є величезна кількість людей, які можуть самостійно вирішити своє житлове питання. Є величезна проблема, що той електронний реєстр, який формувався 10 років тому, був побудований на російській платформі, зараз не використовується. Також тоді він не був відкритим, а ми потребуємо саме відкритого реєстру будівель і відкритого реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Але вже з новими підходами у визначенні тих громадян, які потребують поліпшення житлових умов. В цілому цифровізація всіх процесів, в яких задіяні люди, в яких задіяні процеси надання підтримки людям – це важливий елемент публічності й боротьби з корупцією. Ми сьогодні розуміємо, що ніде немає відкритих узагальнених даних громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Це потрібно зробити публічним і відкритим, куди кожен громадянин зможе внести свою інформацію, де система йому одразу видасть варіанти, в який спосіб він може вирішити своє житлове питання: оренда, фінансово-кредитні механізми чи соціальне житло. Також має бути контроль, щоб конкретний громадянин не скористався всіма програмами, які є, по декілька разів. Це має бути публічний контроль за використанням публічних коштів.
"Квартирної черги не повинно бути…"
— Тобто квартирна черга, як така, але в іншій формі, залишиться? Чи буде безкоштовне соціальне житло? Для яких категорій громадян? І що таке зрештою соціальне житло, адже багато людей, отримавши житло, його приватизували, і воно стало вже приватним житлом?
Приватизація – це ще один момент, який потрібно змінювати. Коли в 1992 році був ухвалений Закон "Про приватизацію державного і житлового фонду", він дав змогу встановити справедливість, коли житло, яке було соціалістичною власністю, яким громадяни фактично користувалися і фактично володіли, по праву перейшло в їхню власність. Але коли ми говоримо про житло, яке будується сьогодні й надається для безкоштовного проживання, воно також приватизовується. Філософія закону 1992 року не передбачає приватизацію того житла, яке побудоване сьогодні. Тому приватизації за нашими рекомендаціями не має бути.
Безкоштовне соціальне житло має бути але лише для конкретно визначених категорій громадян, які є геть соціально незахищеними, які не можуть заробити собі на орендне житло. Але це соціальне житло не буде приватизовуватися.
— А що буде з квартирною чергою?
Як такої, її не повинно бути. Має бути реєстр громадян, які мають право на поліпшення житлових умов. Якщо ми не будемо надавати безкоштовне житло для всіх, відпаде потреба і в цій квартирній черзі. Будуть реєстри за механізмами: механізм соціального житла, механізм здешевленої оренди, механізм іпотечних кредитів.
— Покращивши матеріальний стан, людина має передати соціальне житло людям, які його потребують?
Навіть у країнах ЄС немає єдиного підходу щодо визначення поняття соціального житла. Але в більшості країн це житло здешевленої оренди. Робочій групі ми також надаємо пропозиції, що соціальне житло – це орендне житло з доступною платою. Приватизувати його не можна.
"Жодна країна світу не обіцяє всім безкоштовне житло у власність"
— Держава обіцяє безкоштовне житло незахищеним громадянам, військовослужбовцям, людям з інвалідністю. Що передбачено для цих верств населення в новому законі?
Зараз йдеться тільки про рекомендації, ми не знаємо, що буде в остаточній версії закону. Ми запозичуємо практику європейських країн. Жодна країна світу не обіцяє всім безкоштовне житло у власність. Це не спонукає до економічної активності. Це виховує в людях патерналістські настрої і невиправдані очікування щодо реалізації їхнього права на житло. Для цих верств населення має бути безкоштовне соціальне житло, яке не буде передаватися в спадок і залишиться у власності держави. Для людей з мінімальним достатком має бути соціальна оренда. Ми також рекомендуємо, щоб був фонд тимчасового житла. Сьогодні ми маємо ситуацію з масовим внутрішнім переміщенням і величезне руйнування житлового фонду. Нам необхідне тимчасове житло. Нині ВПО, як правило, проживають в будинках, не пристосованих для постійного проживання: в адміністративних будівлях, готелях, санаторіях або в орендному житлі, вартість оренди якого компенсує держава в межах таких програм, як "Прихисток". Також нам конче потрібен фонд тимчасового або службового житла для наших військових. Також службове житло нам знадобиться для певних категорій професій, які будуть задіяні у відбудові України. Дуже важливим елементом житлової політики є іпотека. Вони важливі не лише в питанні забезпечення людей житлом, а й в цілому для економіки.
