Ілюстративне фото із сайту Pixabay
За перші п'ять місяців 2024 року відкрито понад 38 тисяч кримінальних проваджень щодо шахрайство – в 1,6 раза більше, ніж за 2021 рік
Чесно заплатив гроші за квартиру, а потрапив у шахрайську пастку: ані квартири, ані коштів. Шахрайство, на жаль, поширене явище в Україні. І кількість справ щодо цього виду злочину зростає щороку. Так, за даними Генеральної прокуратури України за перші п'ять місяців 2024 року було відкрито понад 38 тисяч кримінальних проваджень щодо шахрайство. І це в 1,6 разів більше, ніж за 2021 рік. Найбільше шахрайств з платіжними картками, але велика частина справ стосується і шахрайства з нерухомістю. Які шанси у тих, хто потрапив у таку ситуацію повернути своє? І як уникнути подібного? Нині дуже багато житла залишається без нагляду, адже його власники перебувають за кордоном. Шахраї, як кажуть, не сплять і можуть контролювати ситуацію. На скільки ця проблема сьогодні поширена, виходячи з вашої адвокатської практики?
Шахрайство на ринку нерухомості насправді процвітало завжди. А після повномасштабного вторгнення, коли багато наших громадян залишило своє житло без належного нагляду, дійсно, особливо за останні півтора роки, звернень до адвокатів стало більше з приводу того, що або вже є факти незаконного переоформлення права власності на підставі підроблених документів, або все на етапі замаху чи спроби. Але пильність власників має бути на першому місці. Тому що до адвокатів найчастіше звертаються тоді, коли проблема потребує врегулювання питання в судовій площині. Але в судовій практиці ситуації неоднозначні щодо розвитку ситуації для власників. Тому, безумовно, краще такі ситуації попередити і захистити своє майно у всі можливі й доступні способи. Які саме це способи, про це ми поговоримо.
Потрібна пильність власників
Почнімо з прикладів, з конкретних ситуацій. Щоб ми зрозуміли, коли, на якому етапі може трапитися така прикрість.
Кілька тижнів тому до мене звернулася клієнтка, яка після повномасштабного вторгнення поїхала з мамою за кордон. Вона залишила квартиру в одному з центральних районів міста без нагляду і без сигналізації. Більше того, залишила в квартирі багато документів, щоправда, закритих в сейфі, а також деякі дублікати та оригінали документів на належне їй майно. І просто два роки не з'являлася в Україні, тому що мама хворіла. І вона, в силу специфіки своєї роботи, не мала можливості приїхати додому. Просто просила свого товариша дивитися за квартирою. Але квартира була зачинена, і друг дивився з вулиці і думав, що все добре. Начебто проблем жодних не виникало. Через кілька місяців після того, як вони поїхали за кордон, з'являється повідомлення від "Ясно" про заборгованість за електроенергію. В порожній квартирі хтось почав споживати електроенергію. Вона почала з'ясовувати, але, звісно, перевірити лічильники не могла. Написала в "Ясно", вони закрили цей борг, і начебто все. Але через кілька тижнів знову приходить інформація про споживання електроенергії. Після цього вона пише в поліцію через електронну форму звернення. Дільничний приходить на зовнішній огляд і теж дає поліції відповідь, що все добре, ніяких протиправних дій він не бачить. А коли вона приїхала в травні в Україну, з'ясувалося, що вхідні двері пошкоджені, замки зламані, сейф зламаний, всі речі в квартирі складені в мішки. Більше того, відбулася підготовка до переоформлення права власності. За нею ще не була оформлена в силу того, що вона загубила колись якісь документ, одна третина на цю квартиру. Виявилося, що наприкінці минулого року шахраї оформили на неї одну третину, оформили, відповідно, довіреність на повне право користування і розпорядження з отриманням відповідних коштів за відчуження такої нерухомості на сторонню третю особу. Все готувалося до відчуження цієї нерухомості. Отак випадково вона це з’ясувала. Слава богу, злочинці не встигли все переоформити.
Але саме пильність власників – постановка квартири на сигналізацію, офіційна здача в оренду квартири, контроль за діями орендодавців, отримання офіційної оплати за оренду, якщо квартира здається, домовленості з родичами, друзями, сусідами, яким можна довіряти – зможе значною мірою захистити житло від шахраїв. Завжди під пильним оком шахраїв були особи літнього віку, неблагополучні сім’ї, самотні люди, які не могли отримати якісну правову допомогу і захист.
Хто такі добросовісні набувачі?
Якщо добросовісний набувач, не знаючи, що власник не збирався продавати житло, придбав таке майно, що буде далі? Виходить, що постраждалих вже буде двоє? Зрештою, хто такий добросовісний набувач?
Справа в тому, що проблеми з добросовісними набувачами і можливістю для них в подальшому захистити те майно, за яке вони заплатили кошти, були актуальні у нас і до 2022 року. Добросовісні набувачі були змушені витрачати час і кошти на те, щоб відстоювати свої права на певну нерухомість. Бували різні історії: коли нерухомість відчужувалася або шахраями, або родичами, які отримували її у спадщину, а потім з'являлися інші спадкоємці, які боролися за цю нерухомість, або недієздатні родичі мали право на житло і з'являлися після одужання, чи їм хтось допомагав супроводжувати відповідні процеси.
Отже, хто такі добросовісні набувачі? Це особа, яка на відповідній правовій законній підставі, передусім, по оплатному договору, тобто договору купівлі-продажу, набула у власність певне майно, але не знала і не могла знати про те, що майно вибуло від попереднього власника без відповідної правової підстави. Для того, щоб ми могли констатувати, як юристи, а далі суд в судовому процесі, що особа дійсно є добросовісним набувачем, має бути дотримано низку умов, для того, щоб конкретну особу можна було вважати добросовісною.
Тому що буває таке, що один з подружжя відчужує автомобіль, знаючи, що він буде розлучатися з іншим, і дарує його куму, брату, свату. І тут ми не можемо говорити, що особа, яка купила або отримала по договору дарування такий автомобіль, вона добросовісний набувач. Бо вона розуміла і знала, що мала бути згода іншого з подружжя на відчуження такого цінного рухомого майна. Зовсім інша справа, коли ми говоримо про абсолютно сторонніх людей, які не перебувають у родинних відносинах, не перебувають у дружніх чи сусідських відносинах з попереднім власником. А ця обставина теж за практикою Верховного Суду встановлюється у подібного роду спорах, встановлюється характер зв'язку між власником і добросовісним набувачем. Бо якщо раніше це не було предметом пильної уваги в судах, то зараз, починаючи з 2019 року, ці обставини підлягають належному і ретельному встановленню.
Тому що це один з тих елементів, які дозволяють встановити дійсно добросовісність набувача і можливість йому знати чи не знати про певні проблемні моменти з відчуженням цієї нерухомості чи іншого цінного майна. І другий важливий момент, чи це майно набуте по договору дарування, чи це майно набуде по договору купівлі-продажу. Тому що купівля-продаж передбачає рух коштів, а договір дарування – це безоплатний договір, який не передбачає ніякої зворотної вимоги чи переходу грошових коштів за набуття такого майна у власність.
Більше того, в судовій практиці аналізується те, чи відповідала ціна договору ринковим цінам. Зараз з цим трошки простіше, тому що має бути оцінка, і ціна не повинна бути нижчою, ніж на ринку. Більше того, ті звіти про оцінку, які можна сформувати через Фонд держмайна, навіть дещо вищі за ринкову. Це дає змогу відобразити в договорах реальну ціну.
Леся Дубчак. Фото: Фейсбук
Але коли ми говоримо про автомобілі, а тут теж питання добросовісності набувача постає достатньо гостро, тут немає таких оцінок. Тому якщо коштовний автомобіль, наприклад, за мільйон купили за 50,000 грн, постає питання добросовісності такого набувача. Тому я раджу всім, хто хоче набувати у власність цінне нерухоме майно чи нерухомість, все ж не економити на відображенні в договорах реальної вартості того майна. Тому що потім, якщо вам не вдасться відстояти своє право власності, то принаймні ви зможете претендувати на отримання тих коштів, які фігурують, як ціна договору, як ті кошти, які ви сплатили за відповідне майно. Прив'язувати його до валюти чи ні – це ваше бажання і право, але краще прив'язати до еквіваленту для того, щоб ці кошти не були знецінені, зважаючи на валютні коливання. І прописувати так само в договорах, що кошти будуть повернуті в валюті. Адже якщо ти прописуєш в договорі еквівалент у валюті, але не прописуєш повернення в валюті, ти позбавляєш себе можливості далі просити повернення саме в валюті. Стала практика Верховного Суду визначає цей момент, як обов'язковий. Хоча нерідко навіть юристи на це не звертають уваги. Вони прописують еквівалент, але не визначають, що повернення, у разі визнання договору недійсним, відбувається саме у валюті.
Оспорити договір дарування за українським законодавством достатньо складно
Ви згадали договір дарування. Якщо шахраї скористаються можливістю і подарують комусь квартиру, чи можна буде повернути все назад?
Можна. Але залежно від того, щодо кого ми ставимо це питання. Взагалі, оспорити договір дарування за українським законодавством достатньо складно. Що я вкладаю в поняття оспорити? Розірвати його можливо тільки у передбачених законом підставах. Визнати недійсним будь-який договір в Україні достатньо складно. Якщо і говоримо про договори дарування, тут теж має бути конкретна правова підстава, по якій ви хочете визнати цей договір недійсним. Це непросто в українських реаліях. Це якщо з боку власника. А якщо з боку добросовісного набувача, то 388 стаття (Стаття 388. Незаконні дії щодо майна, на яке накладено арешт, заставленого майна або майна, яке описано чи підлягає конфіскації – ред.) не буде працювати, тому що по ній має бути саме оплатний правочин. Тут завжди присутній елемент суб’єктивізму. Особа знала чи могла знати – отак законодавець формулює норму. А знала чи могла знати – насправді достатньо складно встановити суду всі моменти і обставини, які б дали людині повну обізнаність чи ймовірну значну обізнаність про протиправність дій особи, яка продає певну нерухомість.
Коли в українських реаліях таке відбувається? Чому я сьогодні згадала про 2019 рік. Ми пам'ятаємо розквіт банківських кредитів, коли багато нерухомості бралося в іпотеку, ми пам'ятаємо, коли процвітали також автокредити, і всі українці, маючи чи не маючи таку можливість, брали достатньо дешеві кредити у валюті під придбання нових авто з салону. А потім не погашали такі кредити, оскільки об'єктивно не могли це робити, бо гривня впала. Така ж проблема була і по іпотечних кредитах. Але наші українці достатньо підприємливі в цьому плані, тому бували різні моменти на грані законності-незаконності. Часто це робилося незаконно, коли, наприклад, укладали шлюбні договори і по них намагалися закріпити певне майно за іншим з подружжя. Бувало, що укладали інші види договорів, в тому числі нотаріальні, для того, щоб якось змінити чи титульного власника чи надати можливість іншій особі претендувати на певне майно.
Напевне, домовлялися з правоохоронними органами, нотаріусами для того, щоб знімати відповідні відмітки в реєстрах про обтяження. У мене було кілька таких прикладів в практиці, коли четвертий власник автомобіля, коли захотів через сім років його продати, з'ясував, що, виявляється, перший власник мав кредит в одному з банків і не погасив його повністю. І банк, по суті, мав право застави на цей автомобіль. Ми доводили добросовісність набуття цього майна у власність і знімали обтяження в судовому порядку. Це можна робити, але це судовий процес: це витрати, це нерви, це час, і це все вносить певні корективи в плани людей. Тому що до цього держава взяла на себе певний обов'язок контролювати ці процеси і гарантувати людині те, що вона набула майно на відповідних правових підставах по платному договору без будь-яких обтяжень. А тут виходить, що таке обтяження виникло.
Звичайно, застрахуватися від подібних випадків практично неможливо. Але бажано на етапі придбання будь-якого цінного рухомого чи нерухомого майна перевіряти історію цього майна. Для того, щоб бути максимально обізнаним про ті ризики, які можуть виникнути. Немає значення ні марка, ні рік випуску автомобіля, так само немає значення, це первинне чи вторинне житло. Навіть недорогі десятирічні автомобілі можуть бути під заставами банків.
Щоб якомога збільшити цей ланцюжок
Чи може добросовісний набувач теж бути третім чи четвертим, перепродаючи майно?
Найчастіше так і відбувається, щоб якомога збільшити цей ланцюжок. Переоформляють на когось з родичів, хто не має боргів, кредитів тощо, а потім він вже відчужує його добросовісному набувачу. А потім може бути ще одна проміжна ланка. А мій клієнт – третій чи четвертий власник. І далі він вже в судовому порядку змушений доводити свою добросовісність. Якщо до 2019 року у нас було дуже мало випадків, коли не сторона договору оспорювала дійсність договору. То в 2019 році Касаційний цивільний суд вводить поняття фраудаторності правочину. Більшість навіть моїх колег юристів, які працюють в цій сфері, були не обізнані з таким видом договорів. Зараз це поняття усталене в судовій практиці. Це правочин, який вчиняється боржником на шкоду кредитору. І по суті, цей кредитор може ініціювати визнання певного договору недійсним саме на тих підставах, що через укладання такого договору він позбавляється того, на що він міг розраховувати для погашення існуючих у боржника перед ним зобов’язань. Але не може це зробити через те, що боржник відчужив належне йому майно. Прямої норми в законі по фраудаторності немає. Але є загальні засади цивільного законодавства, що зміст правочину не може суперечити моральним засадам суспільства, і будь-який правочин має відповідати вимогам добросовісності, розумності і справедливості. І виходячи з цих загальних принципів і засад цивільного права, суди почали вибудовувати судову практику, що в контексті кожного договору, який укладається, треба його оцінювати на предмет того, між ким він вчиняється, з якою метою, чи є невиконані зобов’язання у боржника перед будь-якими кредиторами, і чи не вчинений цей правочин саме з метою того, щоб не відповідати за своїми зобов’язаннями потім всім своїм майном. Бо фізична особа відповідає за своїми зобов’язаннями усім своїм майном.
"Добросовісний набувач може претендувати на ту суму, яка фігурує в договорі купівлі-продажу"
Якщо добросовісний власник продав житло, а добросовісний покупець купив... Постраждали дві сторони? Хто кому повертає гроші? І чи завжди можна вирахувати шахраїв, які заволоділи коштами?
Це делікатна категорія справ. Їх складно вирішити і в бік власника, бо право власності має гарантуватися і захищатися, і в бік добросовісного набувача. Найчастіше, якщо обоє добросовісні, вони шукають можливість якось вирішити це питання. Наприклад, виплачують якусь суму власнику, і він перестає судитися. Приваблює нижча вартість, вказана в договорі, про яку ми вже говорили. Вони не зважають на те, що це насправді один із факторів ризику. І немає перевірки певних об'єктів нерухомості, тому що права на нерухомість можуть мати діти, інші члени сім'ї, і недієздатні. Як правило, по спадщині дуже часто виникають питання. З'являються потім діти, які народжені в шлюбі чи поза шлюбом, але мають право на певне майно, бо, наприклад, діти вважаються за новим цивільним кодексом такими, що успадкували певне майно, навіть якщо вони не подали заяву до нотаріуса. І вони потім ініціюють певні спори і визнання свідоцтв про право на спадщину, по яким особа набувала право на майно, а потім відчужувала його.
Брат, наприклад, міг і не знати, що у іншого брата є син, про якого родина не знала. А тут цей син з'являється. Це, до речі, теж з останніх кейсів: людина набула після смерті брата пів будинку власність, продала його добросовісному набувачу, і тут з'являється син, який каже, що він повноправний власник, тому що він спадкоємець першої черги, і він по закону має право. Ця справа зараз в суді, будемо дивитися, чим вона закінчиться. А добросовісний набувач може претендувати на ту суму, яка фігурує в договорі купівлі-продажу. Швидше за все, суд визнає право власності за сином.
Треба максимально перевіряти довіреності
На що звернути увагу продавцю і добросовісному набувачу під час купівлі-продажу? Особливо, якщо житло продають, перебуваючи за кордоном.
Треба максимально перевіряти довіреності. Я прихильник того, щоб нерухомість купувалася безпосередньо у власника. Щоб він приїжджав, оформляв, переоформляв цю нерухомість сам. Ви вже один ризик таким чином знімаєте. Перевіряйте історію цієї нерухомості. І ще можна з’ясувати, коли і на яких підставах нерухомість набута у власність. Минуло три роки, чи не минуло три роки. Тут важливе питання позовної давності. Треба розуміти, на яких підставах людина набула право власності, копати глибше і дивитися, чи там також все було законно. Краще максимально перестрахуватися і перевірити нерухомість, зокрема, борги за комунальні послуги, перевірити всіх у реєстрах. Зараз багато сервісів, які дають змогу це зробити. Звичайно, це не дасть стовідсоткових гарантій. Але не потрібно поспішати, і все ретельно перевіряти.
